不動産の評価方法と土地評価の特例について | 税理士行政書士五味英樹事務所

相続税の計算では、相続税計算用に国が作成したルールに従って各財産を評価し、数字化する必要があります。

現預金はそのままの額で良いのですが、相続財産の中で多くの割合を占める不動産は評価方法が複雑で難しくなっています。

今回は土地や建物など不動産の相続税評価について、有利に活用できる特例も交えて解説していきます。

土地の評価方法は主に二種類ある

不動産のうち土地には主に二つの評価方法があります。

優先されるのが「路線価方式」です。

路線価とは、国が土地の評価計算のために設定している土地評価の基準となるものです。

各税務署や国税庁のＨＰ上で公開されているので確認することができます。

路線価は住宅地図のような図面に１㎡あたりの価値について千円単位で示しているので、該当の土地を探してその路線価を確認することになります。

実際には後述する補正要素が加わりますが、基本的にはその路線価に土地の面積をかけて価額を算出することになります。

実際の路線価は地区区分や借地権割合など、計算上必要になってくる多くの情報が組み込まれており、実際に読みこなすのは慣れが必要です。

そして路線価を補完するのが「倍率方式」です。

路線価が設定されていない各土地に用いられます。

倍率方式ではその土地の固定資産税評価額に国税局長が定める「倍率」をかけて算出します。

こちらも国税庁のＨＰ等で確認することができます。

前述の土地評価法のうち路線価方式で土地を評価する場合、その土地の特性に応じて減額補正が加わります。

つまり、合理的な理由を付けて土地の評価を計算上減額して、その分相続税の負担を下げることができるというわけです。

これによってその土地の市場価値が下がるというわけではないので安心して下さい。

減額補正はその土地の「使いづらさ」を考慮するものです。

例えば以下のような減額要素があります。


奥行価格補正	地区区分に応じて、面している道路からの奥行きがどのくらいあるのかを考慮します。
側方路線影響加算	土地の正面と側方に道路がある場合の補正です。
二方路線影響加算	土地の正面と裏面に道路がある場合の補正です。
間口狭小補正	土地の間口の狭さを考慮します。
奥行長大補正	間口に比しての奥行きの長さを考慮します。
がけ地補正	土地が斜面に面している場合の補正です。
不整形地補正	不整形な土地の使いづらさを考慮します。
無道路補正	道路に面していないことからの利用価値の低下を考慮します。

建物は土地とは別個に評価をする必要がありますが、評価方法は基本的に土地よりもシンプルです。

自用家屋の場合、地元の市区町村が管理している固定資産税評価額×１．０（評価倍率）で評価します。

貸家の場合は所有者といえども賃借人がいるために利用を制限される分、その評価を下げて計算することができます。

固定資産税評価額から、国が定める借家権割合（３０％設定）と賃貸割合（借家人がどれだけ入ってるか）をかけた値を控除して算出します。

固定資産税評価額が１０００万円で満室だとすれば、

１０００万円－（１０００万円×３０％×１００％）＝７００万円となります。

■土地の減額特例で大きく評価を下げられる

相続した土地が「小規模宅地の評価減の特例」に該当すれば、その評価を５０％～８０％も減額して計算することができます。

大変大きな減税効果があり、多くの事例で適用される可能性が高いので利用の可否は必ずチェックしましょう。

居住用の宅地、事業用の宅地、不動産貸付用の宅地で一定の条件に当てはまる土地は、２００㎡～４００㎡までの限度面積に応じて上記の減額メリットが受けられます。

人が生活の基盤とする土地や、国力の源となる事業を営む人の税負担を税制面から支援しようというのが趣旨です。

本特例の利用にあたっては細かい条件があるので、適宜税理士等に確認が必要です。

相続税を扱う税理士が比較的少ないのは税務処理が複雑で手間がかかるためですが、特に本章のテーマである不動産の扱いにも当事務所は自信をもっております。

手間を避けて計算しようとすれば税額を多く計算することになり、顧客に損をさせてしまうことになります。

リスクは極力減らしながら、利用できる減額要素を最大限に活用して評価を下げ、顧客の負担を減らすことができるかどうかはひとえに税理士の腕にかかっています。

相続に力を入れる税理士にとっての腕の見せどころの一つがこの不動産評価なのです。

当事務所では相続税の税務処理を得意としていますので、難しい不動産の評価もお任せください。減額要素や特例を無駄なく、最大限に活用することであなたの負担を確実に減らすことができます。お困りの方はお気軽に横浜・川崎の当事務所にご相談くださいませ。