不動産のうち土地は減額要素で評価を下げることができる

相続税の計算では非常に多くの種類の相続財産を評価しなければなりません。

シンプルな現預金以外にも有価証券や不動産もあります。

不動産のうち土地については評価方法が非常に複雑で手間がかかるものです。

しかし手間をかけてしっかり評価することができれば評価額を下げて計算することができます。

この章では土地の評価を下げることができる減額要素について解説します。

土地は理由があれば減額評価が可能

土地はそれぞれ個性があり、全く同じものはありません。

使いやすく売買しやすい土地、現状では問題なくても将来何かの不都合が出そうな土地、現状で利用効率が悪く市場に売りにだしても高く売れそうにない土地など様々です。

相続の際には市場価値とは別の視点で財産評価がなされることになりますが、こちらの方でもその土地の使いづらさや欠点などに着目し、理由がある場合は評価を下げて計算することができるようになっています。

色々な理由を付けて減額することになるので、その理由を「減額要素」と呼んでいます。

減額評価にはどのようなものがある?

では減額要素にはどんなものがあるのか見てみましょう。

不整形な土地 土地は四角い状態が最も使いやすいと考えられており、逆に不整形な土地は使いづらさを考慮して減額することが可能です。
間口が狭小な土地 面した道路からの入り口が狭い土地は利用効率が悪く、建築基準法の関係で将来の建て替えができないこともあるなど不都合を生じます。その分を考慮して減額することが可能です。
道路の幅が狭い土地 道路の幅員が4メートル未満の場合、原則として建築基準法上の要件を満たしていないことになります。将来の建て替えの際には道路の幅員4メートルを確保する為に、セットバックといって私有地でありながらも自由に使うことができず、利用に制限が出る部分が出ます。この分を減額要素として加味します。
私道がある 分譲地などで私道を共有することがありますが、自由に処分することもできないため減額することができます。不特定多数の者の通行の用に供されている場合は評価を0にすることもできます。
広大地 あまりにも広大な土地は逆に使い勝手が悪く買い手も付きにくくなるため評価を下げることができます。
傾斜地 傾斜がきつくなる分使いにくい土地と評価されて減額することが可能です。

この他にもいくつかの減額要素があるので、相続に強い税理士であれば有利になるように最大限に利用することができます。

減額要素と併用できる特例もある

上述した減額要素は基本的な計算の上で利用することになりますが、条件を満たす場合にのみ使うことが可能な「小規模宅地の特例」と併用することもできます。

減額要素を加味して計算した後で、条件が整えばさらに小規模宅地の特定を適用して追加減額することが可能です。

この特例は、土地について大きく居住用に用いる土地、貸し付け事業に用いる土地、貸し付け以外の事業に用いる土地に分けて、その用途ごとの条件をクリアできる場合に土地の評価を下げることができます。

宅地の種類別に限度面積と減額幅が決められており、200㎡から400㎡までの限度で、50%から80%の評価減とすることができます。

土地の種類ごとに細かい要件が設定されているのでこれをクリアしなければなりませんが、減額要素と併用できる場合には漏れの無いようにしたいものです。

非常に複雑なシステムになっているので税理士等の専門家のアドバイスを受けるようにしましょう。

土地の評価を正確に行うことは税負担を軽減するために重要となる

土地は一般に高額評価となるため、土地の評価を正確に行うことが相続税の負担を減らすためには非常に大切になってきます。

減額要素を漏れなく適用し、さらに併用できる特例も加えることができれば、土地の評価は大幅に減額することが可能となります。

しかし特に減額要素の方は種類が多い上にその減額基準が分かり辛く、素人の方では上手に加味することは事実上難しいと言えるでしょう。

ルール上で整備された減額要素を活用できず、その結果高額な相続税を支払うことになってしまいます。

税理士はそのような不利益を受けることが無いよう、専門知識を総動員して土地を適正に評価することができます。

土地の相続税評価が正確にできる税理士でないとダメ

ただし、税理士であれば誰でも良いというわけではありません。

税の中でも相続税は非常に複雑ですので、相続税に力を入れている税理士以外には難易度が高い税目です。

その中でも特に不動産の評価は別格扱いで複雑ですので、正確な評価は相続事案の経験が豊富な税理士でなければ難しい面も出てきます。

不動産の評価額を下げたいなら当事務所にご相談ください

当事務所は相続税に特に力を入れていますので、評価が難しい不動産の扱いも安心してお任せいただけます。

もちろん減額要素をフルに活用して、相続税の負担を極力減らすように尽力します。

相続発生後の相続税の相談はもちろん、生前からの相続対策もワンストップで対応しておりますので、ぜひ一度当事務所にご相談くださいませ。