現金を不動産に変えると節税効果があるのはなぜ？

相続税の負担を減らすための工夫としてよく検討されるものに不動産があります。

中高齢者の方は不動産業者などから営業を受けることもあるでしょう。

「現金を不動産に変える」ことで節税効果を生むことができるからです。

確かに節税効果は期待できますが、不動産業者など人に言われるがままではなく、その仕組みを自分で理解しておくことも大切です。

この章では不動産を利用した節税方法の仕組みについて解説していきます。

市場価格と相続税評価額の差が有利性を生む

不動産というのは「一物五価」などとも言われ、様々な価値評価を受けるものです。

同じものであっても評価する人や目的が変われば評価額が変わるからです。

私たち一般人が市場で取引をする際に使われるのがいわゆる「市場価値」ですが、相続税の計算の際には国が作成したルールに則り「相続税評価額」に計算し直すことになります。

個別物件にもよりますが、相続税評価額を算出すると土地であれば概ね市場価格の８割、自用家屋であれば７割ほどにその評価が下がります。

基本的に土地は「路線価」、家屋は「固定資産税評価額」という、市場価値とは異なる見方で価値を評価するためです。

これらが市場価値よりも幾分評価を下げてくれるので、市場価値との差が価値の下落を生み、課税対象となる数字を小さくしてくれる効果が出てきます。

所有する土地にアパートやマンションなどを建てて入居者を募る、いわゆるアパート経営等をしている場合はさらに対象不動産の評価を下げて相続税の計算をすることができます。

たとえ所有権自体は自分にあっても、借家人たる他人に利用させている以上、完全に自分の自由に利用することができません。

その「自由に利用できない分」を数字に換算して減算してやることでさらなる評価減とすることができるのです。

アパート等を建てる土地は「貸家建付地」となり、自用地としての評価額から「借地権割合」「借家権割合」「賃貸割合」といった要素を考慮して減算します。

建物となるアパート等も、自用家屋としての評価から「借家権割合」と「賃貸割合」を考慮して減算することができます。

一定の条件を満たし「小規模宅地の特例」を利用できる土地は、相続税評価を５０％～最大８０％まで減額して評価することができます。

該当する土地は大きく「居住用」「事業用」「貸付事業用（アパート経営など）」に分かれ、それぞれ減額される度合いや適用を受けられる面積の限度が異なります。

このうち居住用の宅地で条件を満たすことができれば、最大３３０㎡までを８０％評価を下げて計算することが可能です。

適用にはそれぞれ細かい要件があり、これを満たさなければなりませんが、多くのケースで利用でき相続税の負担を軽減してくれますから漏れの無いように留意して下さい。

両親や祖父母から子や孫など、直系尊属から直系卑属に対して住宅取得資金の贈与が行われた場合、現行法制で最大１２００万円までが非課税になるという特例があります。

この特例を上手に活用できれば贈与税を非課税にしたうえで相続財産を圧縮できる効果を生むことができます。

消費税８％の場合、平成３２年の３月３１日までに住宅とする不動産に係る購入契約をすれば、一般家屋の場合は最大７００万円、一定の省エネ住宅を購入する場合は最大１２００万円までが非課税になります。

限度額を超える贈与については暦年課税制度で処理するか、相続時精算課税制度で処理するか選択できるので、個別ケースでどちらが有利か検討を要します。

本特例を利用するには受贈者の所得額や購入する住宅について細かい条件があります。

下記で概要を確認できますが、実際に利用を検討する場合には税理士等専門家に相談の上進めると安心です。

以上見てきたように、現金を不動産に変えることは基本的に相続財産の圧縮につながるため有利と言えます。

だからといってやみくもに現金を不動産化すると、相続税の納税資金を確保できずにペナルティを受けてしまう恐れもあります。

従って、不動産を利用した相続税対策は税理士に相談しながら安全に進めることが強く推奨されます。

住宅取得資金の特例も、ケースによってはあまり節税効果がなかったり、思わぬ落とし穴にはまる危険もありますから、やはり専門家の関与を受けた方が安全です。

現金の不動産化による節税対策は効果もリスクも中等度といったところで、リスクを避けながら取り組むことが肝要です。

当事務所ではあなたの状況を詳しく伺って、リスクを避けつつ最大の節税効果が出るようにお手伝い致します。

ぜひ一度横浜・川崎の当事務所までご相談くださいませ。