不動産の評価方法とは?評価の出し方や税理士への依頼方法を解説

財産が所有している人が亡くなると、その財産の時価(相続開始時の価格)に対して相続税がかかります。相続税が課される財産は、現金や預金などの金融資産だけではありません。土地や建物などの不動産についても相続税がかかります。
では、不動産の時価とはどのように評価するのでしょうか。ここでは、財産に不動産がある場合の評価方法などについて解説します。

土地は路線価を使って評価する

実は、不動産の時価にはさまざまなものがあります。例えば、1つの土地に対して、不動産会社を通して販売をする際に使う時価(実勢価格)や、国土交通省が年に一度公表している、土地の取引価格に対しての指標となる価格(公示価格)、市区町村などが固定資産税を課すために評価している価格(固定資産税評価額)などがあります。

相続税において、不動産を評価する方法は、土地と建物で異なります。
相続税における土地の評価では、上記の時価は使いません。国税庁が公表する「路線価」という時価を使って評価するのが一般的です。
では、路線価を使った土地の評価方法(路線価方式)を見ていきましょう。路線価方式で土地を評価するためには、土地の面積と路線価の2つが必要となります。

①土地の面積

土地の面積は、「固定資産税の納税通知書」または「登記簿謄本」に記載されています。「地積」という項目に記載されている面積です。固定資産税の納税通知書は、毎年4月~5月頃、固定資産税の納付書と一緒に市区町村から送付されてきます。登記簿謄本は法務局から発行されているもので、通常、その土地の購入時に売買契約書などと一緒に不動産会社から入手します。

②路線価

路線価は、国税庁のホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」に掲載されている路線価図に記載されています(参考:財産評価基準書 路線価図・評価倍率表|国税庁)。該当する都道府県をクリックし、路線価図を選択すると、市区町村や住所を選ぶ画面に切り替わります。土地の所在する市区町村や住所を選んでいくと、所在地の路線価図が表示されます。路線価図には、数字やアルファベット、丸や四角の図形などが記載されていますが、この数字が、1㎡あたりの土地の価額を千円単位で表しています。

土地の面積と路線価の2つがそろえば、いよいよ土地の評価額を計算します。路線価図に記載されている数字が200なら、その道路に面している土地の1㎡あたりの価額は、20万円です。土地の面積が600㎡の場合は、20万円×600㎡=1億2,000万円がその土地のおおよその評価額となります。
※土地のある地域によっては、倍率方式という評価方法を使って評価する場合もあります。

一方、相続税における建物の評価は、市区町村などが固定資産税を課すために評価している価格である「固定資産税評価額」をそのまま使います。固定資産税の納税通知書に記載されている固定資産税評価額が、そのまま建物の相続評価額です。

不動産の評価は計算する人によって違うことがある

ここまで、相続における不動産の評価方法について見てきました。評価額は意外と簡単に計算できると思った人も多いのではないでしょうか。しかし、実は不動産の評価、特に土地の評価については、計算する人によって違うことがあります。では、なぜそのようなことが起こるのでしょうか。

上述した通り、土地の面積と路線価があれば、土地のおおよその評価額を計算できます。しかし、ここで重要なのは、その価値がおおよそであるということです。「路線価×土地の面積」で求める評価額は、その土地が正方形の場合です。実際の土地の形は、間口が狭かったり、奥行きが長かったり、不整形であったりします。また、道路に接していなかったり、騒音があったりするなど、周りの環境もさまざまです。土地の評価には、このように土地特有の事情を反映させていく必要があります。

多くの場合、「路線価×土地の面積」で求めた評価額から土地の形や環境などの減額要素を差し引き、実際の評価額を求めます。どのような減額要素があるのか、またその土地にどの減額要素が適用できるのかは、評価額を計算する人の知識や経験によるところが大きいのが実情です。我が国の税法は、納税者が自分で土地の評価をして国に申告・納付する制度となっているため、税務署が減額要素の漏れなどを教えてくれることはありません。そのため、依頼する税理士によって、土地の評価額が異なることが多くあります。

今の土地評価から最適な節税方法が見つかる

ここまで、相続が開始されてからの評価について見てきました。不動産を所有している場合は、その価値は大きくなることが多いため、相続税が高くなります。相続が開始されてからでは、大きく納税額が変わるような節税対策はできません。大事なのは、相続が開始される前に土地のおおよその評価を行い、節税対策をしておくことです。

例えば、同じ土地でも、自分で使っている土地と他人に貸している土地では、他人に貸している土地の方が安くなります。遊んでいる土地と貯蓄があるならば、その現金を使って賃貸アパートなどを建築し、人に貸した方が相続税は低くなります。

しかし、親族などの今の生活、相続後の生活、複数に親族それぞれの状態などを考えず、節税だけに走ってしまうと、親族が思っていたものと違う結果となってしまいます。大事なのは、その人の状況に合った節税方法を見つけられるかどうかです。そのためにも、早い段階から税理士などの専門家に相談しておいた方が良いでしょう。

税理士に依頼する場合は、土地の面積や路線価、親族関係図などを用意しよう

見てきた通り。不動産を所有している場合で、相続について心配がある場合は、できるだけ早く税理士などの専門家に相談することをおすすめします。その場合は土地の面積や路線価、測量図などの不動産に関係する書類と、親族関係図など親族のことがわかる書類を用意したほうがよいでしょう。親族関係図といった形になったものでなくとも、メモに親族の数や続柄などを記載したもので問題ありません。

税理士に親族関係を教えることで、なにかいいことがあるのかと思う方もいらっしゃるでしょう。良い税理士は、ただ税金を安くするだけでなく、その人や親族にとって一番良い節税方法を見つけ出そうとしてくれるものです。

当事務所では、経験豊富な税理士があなたとあなたのご家族・ご親族も含めた対策をサポートいたします。川崎・横浜のジム所にて初回無料相談も行っておりますので、まずはその場でご不明点やきになることなど、何でもお話しください。
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