相続税の評価額を下げることができる「貸家建付地」とは？

相続財産には多く場合建物や土地などの不動産が含まれます。

そのうち土地の方は一般的に家屋よりも評価額が高くなることが多く、税負担の増につながります。

特例などで負担を下げようとする施策もありますが、期限や条件付きの特例という扱いでなく、基本的な計算ルールとして評価を下げることができる場合もあります。

今回はその一つ、「貸家建付地」について解説します。

貸家建付地とはどんな土地？

土地の所有者がその上に建物を建て、その建物を賃貸の用に供している場合、その土地を「貸家建付地」と呼びます。

例えばアパート経営をしている大家さんの所有する土地が代表です。

アパートでなくとも、一軒家を賃貸に出している場合の土地や区分所有マンションを賃貸に出した場合の、その区画に相応する敷地も対象になります。

このような土地は、所有はしていても他人に貸している以上、完全に自分の自由に利用することはできません。

自由利用に制限が出る土地として、その分評価を下げて計算することができるわけです。

貸家建付地の計算式としては以下のようになります。

自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

自用地評価額は自分で利用するための土地とした場合の評価額です。

借地権割合は路線価図で定められており、その土地に適用される割合（３０％～９０％）が確認できます。

借家権割合は一律３０％となっています。

賃貸割合は物件の独立部分の総床面積に占める賃貸されている部分の床面積から導かれる物件の入居率です。

例えば、自用地評価額が２０００万円、借地権割合が６０％の土地で、借家権割合は３０％固定、賃貸割合（入居率）が１００％だったとすると、次のように計算します。

２０００万円×（１－０．６×０．３×１）＝１６４０万円

もし入居率が５０％ならば、

２０００万円×（１－０．６×０．３×０．５）＝１８２０万円

となります。

上の項で計算例を見てみましたが、入居率が下がると評価額は上がってしまうため、節税効果を高く維持するには入居率を高めておく必要があります。

この点はアパート経営などの実務上で問題になる「空室リスク」にどう対処するか、ということになります。

物件の魅力を維持して転居者が出ないよう、また入居者が多く集まるように経営上の戦略も求められるでしょう。

ただし、転勤などで入退去者が出るのは仕方のないことですので、次のような事実関係を考慮して空室を一時的なものとみなし、空室扱いにしないことも可能です。

アパート経営をはじめとする不動産経営は、定期的なインカムゲインを手に入れることができるメリットがありますが、いくつかの効果を狙って相続税対策に利用されることがあり、税金対策のために現金を積極的に不動産化することもよく検討されます。

しかし貸家建付地の減税効果を狙うあまり土地を増やし過ぎると、今度は相続税の納税資金の確保に問題が出てきたり、分配しづらい不動産ゆえに相続後の遺産分割で揉める要因となりやすい点には注意が必要でしょう。

大地主の方や、積極的に現金を不動産化していくことを検討する場合は相続全体を見てデメリットが現れないようにしなければなりません。

我々相続に力を入れる税理士は得意分野ですので良い相談相手となることができます。

貸家建付地の評価法は、条件が揃えば小規模宅地等の評価減の特例と併用することが可能です。

人に貸し付けている土地は小規模宅地の特例でいうところの「貸付事業用宅地等」という分類扱いになりますが、これがまさに貸家建付地のことを指すわけです。

ただし小規模宅地の特例は細かい諸条件がありますから、これに適合していなければ適用を受けられず、貸家建付地単独の扱いで処理されます。

貸付業としてみなされるには「相当の対価を得て継続的に行う」必要があるとされています。

従って相場よりも相当低い賃料で貸していたり、継続していない場合は小規模宅地の特例は利用できないことになります。

またもし無償で貸しているなどとなると、貸家建付地としても扱えなくなるので注意してください。

今回は土地の評価を下げることができる貸家建付地についてご紹介しました。

基本的には特例レベルの細かい条件などはないものの、無償で貸していたりすると適用外になり計算上利用できなくなるなど落とし穴もあります。

こうした素人の方では気づきにくい点も当事務所ではしっかりアドバイスできますので、その他の特例との併用などと合わせて総合的な相続対策を提案することができます。

ぜひ一度横浜・川崎の当事務所にご相談くださいませ。