【税理士が解説】「不動産の現地調査」は相続時の不動産評価を下げる大切な調査

相続財産の中でもっとも大きな比率を占める不動産。不動産の評価額によって、納める相続税の金額も大きく異なります。不動産の評価を机上の計算だけで行うと、不動産のマイナス要素を見逃すことが多くなり、実情に合わない額の相続税を納めることになりかねません。そこで、不動産評価では現地調査が重要になります。

ここでは、不動産の評価をマイナスにできる要素や、その要素を見つけるための不動産の現地調査について詳しく解説します。

不動産のある現地に実際に赴きマイナス要素を探す「現地調査」とは

不動産における現地調査とは、不動産のある現地に実際に赴き、その土地や建物の状況や周辺の環境や状況などを調べることです。相続があった場合、不動産の現地調査をできるだけ行うことをおすすめします。それは、相続税の納税額を計算するときに行う不動産の評価の方法、特に土地の評価方法に関わってくるからです。そこで、まずは簡単に土地の評価方法を見ていきましょう。

土地の評価は路線価をもとに計算できる

土地の評価方法はいくつかありますが、相続における土地の評価は、原則、毎年国税庁が公表している路線価に、その土地の面積を乗じて計算します。例えば、路線価が20万円、土地の面積が200㎡の場合の評価額は、20万円×200㎡＝4,000万円になります。しかし、この評価方法は、あくまでその土地がきれいな四角形として計算したものです。実際には、その土地の立地や形状などを考慮する必要があります。

例えば、2つの道路に囲まれた土地であれば利便性が増し、価値も増加しますし、逆に道路に面していない土地では利便性が損なわれているので、価値も減少します。そこで、路線価を使って求めた評価額から、評価した土地の状況などに応じた加算や減額をする必要があります。相続税の節税においては、土地の減額要素は重要です。土地の評価額は大きくなりやすいため、減額できる金額や節税できる相続税の金額も大きくなることが多いです。

その土地にどのような減額要素があるのかは、机上で測量図などの図面を見ているだけでは、わかりません。そこで、実際に現地の土地の状況を見て、どのような減額要素があるのかを見つけることが必要となります。

では、土地の評価において重要な減額要素には、どのようなものがあるのでしょうか。主な減額要素には以下のようなものがあります。

不整形地

不整形地とは簡単にいうと、形がいびつな土地のことです。これに対し、正方形の土地を整形地といいます。一般的に、不整形地は整形地に比べて評価額が低くなります。

無道路地

無道路地とは、道路に全く接していない土地のことです。所有している土地に行くためには、他人の土地を通る必要があり、不便なため評価額が低くなります。

間口（入口）の狭い土地

間口（入口）の狭い土地は車が入れない、建物が建てられないなど、土地の活用が難しいと考えられます。そのため、評価額が低くなります。

広大地

広大地とは通常の土地に比べて、広すぎる土地のことです。有効利用や売却がしづらいことが多いため、評価額が低くなります。

崖地

崖地とは、土地の一部が崖になっている土地のことです。傾斜地のため土地の利用方法が限られていることや、場合によっては補強が必要な場合もあることから、土地の評価額が低くなります。

周辺の騒音などもマイナス要素になる

ここまでは、土地の形状などが要因とした、評価額にマイナスとなる要素を見てきました。しかし、土地の評価を下げる要因は、形状だけではありません。その土地がある周辺の環境によっても、土地の評価額が大きく変わります。土地の評価額となる周辺の環境のマイナス要素には、次のようなものがあります。

騒音

近くに騒音を引き起こす大きな道路や工場などがある場合、その土地で生活しようと思う人は少なくなります。そのため、評価額が低くなります。

高圧線の下にある土地

高圧線の下にある土地は、購入者が少なかったり、建築できる建物の高さに制限があったりするなど、その土地で生活しようと思う人は少なくなります。そのため、評価額が低くなります。

一部が私道になっている土地

土地の中には、一部が私道になっているものがあります。例えば、分譲地や住宅地などです。この場合の私道は近隣の人と共有になっていることも多いです。私道は自分だけが行き来できるものではなく、他人も通るため、他の用途に使うことができません。そのため、評価額が低くなります。

その他、近くに墓地がある、日当たりが悪い、悪臭がひどいなど、さまざまなマイナス要因があります。このような周辺の環境についても、現地調査を行わないとわからないマイナス要素になります。

現地調査の相談・依頼先とは

相続税では、土地の評価や税金の計算を自分で行う必要があります。マイナス要素の適用を忘れていても、後で税務署は教えてくれません。ただ、自分一人で適用できるマイナス要素を全て把握するのは簡単ではありません。そこで、専門家に相談・依頼することをおすすめします。相続税において、現地調査を相談や依頼する先は、税理士が良いでしょう。
しかし、現地調査の経験がほとんどない税理士と、経験豊富な税理士では、適用できるマイナス要素の判断が大きく異なることもあります。現地調査の相談や依頼をするなら、相続税の申告の経験が豊富な税理士を選びましょう。

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